Các nhà đầu tư quốc tế đang theo dõi các giao dịch bất động sản của Đức khi họ quay trở lại thị trường đang trong cuộc khủng hoảng tồi tệ nhất trong một thế hệ, có khả năng làm sâu sắc thêm những vết sẹo đối với nền kinh tế lớn nhất châu Âu.
Dữ liệu từ BNP Paribas Real Estate cho thấy người mua nước ngoài chiếm 35% lượng mua bất động sản thương mại trong quý đầu tiên. Con số này thấp hơn bất kỳ năm nào kể từ năm 2013 và trong bối cảnh khối lượng bán hàng giảm 70% so với mức trước đại dịch 2020-2021.
Những con số nghiệt ngã này trùng hợp với cuộc tranh luận về việc liệu Đức có một lần nữa là 'kẻ bệnh hoạn của châu Âu' hay không - danh hiệu được gán cho nước này vào cuối những năm 1990 khi nước này phải vật lộn với tình trạng trì trệ kinh tế và tỷ lệ thất nghiệp cao. Quốc gia này đã nỗ lực nhiều năm để rũ bỏ nhãn hiệu đó, nhưng nó đã tái xuất hiện khi nước Đức dần loại bỏ năng lượng của Nga, vướng vào bộ máy quan liêu và chứng kiến các chính trị gia cực hữu giành chiến thắng trong các cuộc thăm dò.
Kurt Zech, một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất của Đức, cảnh báo thị trường sẽ tiếp tục gặp khó khăn cho đến khi các nhà đầu tư nước ngoài quay trở lại.
'Người Mỹ phải quay trở lại. Khi Blackstones, Blackrocks, Morgan Stanley's của thế giới này và Carlyle và Apollo mua ở thị trường Đức, điều đó sẽ được chú ý và khi đó tất cả chúng ta sẽ biết rằng giờ đây chúng ta đã chạm đáy,' Zech nói với Reuters trong một cuộc phỏng vấn, phát biểu từ trụ sở chính của ông ở thành phố Bremen phía bắc.
Trong nhiều năm, lãi suất thấp, năng lượng giá rẻ và nền kinh tế mạnh mẽ đã duy trì sự bùng nổ trong lĩnh vực bất động sản của Đức, lĩnh vực đóng góp tổng cộng 730 tỷ euro (793,51 tỷ USD) mỗi năm cho nền kinh tế quốc gia, tương đương khoảng 1/5 sản lượng của Đức.
Sự bùng nổ đó kết thúc khi lạm phát tràn lan buộc Ngân hàng Trung ương châu Âu phải nhanh chóng tăng chi phí đi vay. Nguồn tài chính bất động sản cạn kiệt, các giao dịch thất bại, các dự án bị đình trệ, các nhà phát triển lớn phá sản và một số ngân hàng chao đảo. Ngành công nghiệp kêu gọi Berlin can thiệp.
Giá bất động sản thương mại giảm thêm 9,6% trong ba tháng đầu năm 2024 so với một năm trước đó sau khi giảm 10,2% trong năm 2023 - theo hiệp hội ngân hàng VDP, dự đoán sẽ còn nhiều khó khăn phía trước.
Carsten Brzeski, nhà kinh tế trưởng của ngân hàng Hà Lan ING ở Đức, một trong những ngân hàng cho vay thế chấp lớn nhất nước này, cho biết: “Đức là biểu tượng cho sự ổn định ở châu Âu và mọi người đổ xô đi mua bất động sản ở đây”.
“Bây giờ, cỗ máy kinh tế đang hoạt động chậm lại và cần được bảo trì. Nó không còn là thứ mới mẻ mà các nhà đầu tư mong muốn nữa”.
Theo BNP Paribas, các nhà đầu tư nước ngoài chiếm 37% khối lượng giao dịch bất động sản thương mại ở Đức vào năm 2023, mức thấp nhất trong thập kỷ qua. Nó còn giảm tới 35% trong quý đầu tiên.
Có những năm người nước ngoài chiếm một nửa tổng số giao dịch mua bán bất động sản thương mại, vốn chiếm phần lớn thị trường bất động sản ở Đức và làm lu mờ doanh số bán nhà ở.
Trong khi lãi suất cao đã đè nặng lên thị trường bất động sản trên toàn cầu, bài học rút ra từ cuộc họp thường niên của giới tinh hoa toàn cầu trong lĩnh vực này tại Cannes, Pháp, vào tháng 3 là Đức đã bị ảnh hưởng đặc biệt nặng nề.
Simone Pozzato, giám đốc điều hành và quản lý quỹ tại Hines, cho biết trong một cuộc phỏng vấn ở đó: “Nơi tâm trạng thực sự tồi tệ nhất là Đức”.
Một giám đốc điều hành khác của một nhà phát triển châu Âu, người từ chối nêu tên, cho biết họ có kế hoạch bố trí lại nhân viên từ Đức đến các thị trường như Anh, nơi sự quan tâm của nhà đầu tư mạnh hơn và nơi hoạt động dự kiến sẽ phục hồi sớm hơn.
Chi phí năng lượng cao, nhu cầu toàn cầu yếu, sự chuyển đổi mang tính đột phá sang các nền kinh tế không có ròng và sự cạnh tranh ngày càng tăng từ Trung Quốc đang đặt ra câu hỏi về mô hình kinh tế của Đức. Một số giám đốc điều hành cho rằng nền tảng công nghiệp vững mạnh trong lịch sử của quốc gia này sắp bị rạn nứt.
Hội đồng chuyên gia kinh tế Đức tuần trước đã cắt giảm dự báo, dự đoán nền kinh tế sẽ khó tăng trưởng trong năm nay, trong khi Thủ tướng Olaf Scholz nói về “những thách thức chưa từng có”.
Một số đặc điểm của thị trường bất động sản Đức cũng khiến thị trường này khó bán hơn.
Đức đã xây dựng lại chính mình từ đống đổ nát của Thế chiến thứ hai với thiết kế phi tập trung mà không có một thành phố thống trị nào. Đó có thể là bước ngoặt đối với những người mua nước ngoài có xu hướng nhắm tới các trung tâm toàn cầu thực sự, chẳng hạn như London hoặc Paris.
Inga Schwarz, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu tại BNP Paribas Real Estate, cho biết: “Thật dễ hiểu cách các thành phố đó hoạt động. Nó dễ hơn là hiểu Cologne”.
Một trở ngại khác: Các chủ nhà ở Đức thường cố gắng vượt qua thời kỳ suy thoái mà không giảm giá bất động sản, ngăn cản những người mua tiềm năng và trì hoãn việc thực hiện các giao dịch cần thiết để vực dậy thị trường.
Hela Hinrichs, nhà phân tích nghiên cứu cấp cao của Jones Lang LaSalle, cho biết: “Những người tham gia thị trường quốc tế chỉ trích rằng ở Đức, những chủ sở hữu tài sản lớn chỉ phá giá vài điểm phần trăm trong một số trường hợp, trong khi các quốc gia khác phá giá 20% đến 30%”.
Một vài giao dịch xung quanh thường được thực hiện dưới sự ép buộc. Signa, tập đoàn bất động sản bị phá sản, đang bán tài sản để trả nợ cho các chủ nợ, và chủ nhà Vonovia (VNAn.DE), mở tab mới bán căn hộ để giảm nợ.
Marcus Cieleback, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu tại công ty quản lý tài sản tài sản Patrizia của Đức, cho biết: “Nếu bạn nhìn sâu hơn vào nhiều giao dịch, bạn sẽ thấy chúng có những điểm đặc biệt”. “Đây thực sự là một giao dịch trên thị trường tự do hay có thể là cái gì khác?”
Trong khi đó, Zech, ông trùm bất động sản có tên tuổi trong lĩnh vực xây dựng trên khắp nước Đức, đang kêu gọi các ngân hàng tiếp tục bơm tiền vào ngành để các dự án có thể hoàn thành và cho biết ông hy vọng thị trường sẽ bắt đầu xoay chuyển trong năm nay.
Đối với những người mua nước ngoài tiềm năng, ông nói: “Thông điệp của tôi là hiện có một số dự án tốt ở Đức”.
Theo Reuters
Theo dõi tiếp các bài viết của chúng tôi tại www.finverse.vn
Comments