Đầu tư bất động sản (Passive Real Estate) thụ động liên quan đến việc sở hữu bất động sản mà không cần phải quản lý chúng một cách chủ động. Nó cho phép các nhà đầu tư tạo ra thu nhập từ bất động sản trong khi tránh được trách nhiệm của một chủ sở hữu.
Trong đầu tư bất động sản, nguồn thu nhập này đến ngay cả khi bạn chỉ nằm ngủ. Thu nhập thụ động từ đầu tư bất động sản thường thấy nhất là hình thức cho thuê.
Không chỉ tạo ra được dòng tiền ổn định lâu dài, hình thức đầu tư này còn cho phép bạn tự có thể kiểm soát tỷ lệ sinh lời thông qua điều chỉnh giá cho thuê theo từng đợt.
Sự khác biệt chính giữa đầu tư bất động sản thụ động và chủ động là một bên khác sẽ xử lý các nhiệm vụ như sàng lọc người thuê, bảo trì và sửa chữa cho bên đầu tư.
Nhà đầu tư thụ động thực chất là đối tác thầm lặng đóng góp vốn nhưng không tham gia giám sát bất động sản.
Các loại hình đầu tư bất động sản thụ động (Passive Real Estate)
Các phương pháp để kiếm thu nhập bất động sản thụ động đã được mở rộng đáng kể trong nửa thế kỷ qua. Sau đây là một số lựa chọn:
Diễn đàn huy động vốn cộng đồng cho đầu tư bất động sản
Nền tảng huy động vốn cộng đồng tập hợp tiền từ nhiều nhà đầu tư cá nhân để tài trợ cho các dự án bất động sản hoặc mua tài sản. Một lợi thế chính của hình thức huy động vốn cộng đồng trong lĩnh vực bất động sản là các nhà đầu tư chỉ cam kết số vốn thấp hơn nhiều, đôi khi chỉ khoảng 500 đô la hoặc 1.000 đô la.
Ưu điểm : Tiếp cận các dự án có giá trị cao, ngưỡng đầu tư thấp hơn
Nhược điểm : Tính thanh khoản hạn chế , phụ thuộc vào sự thành công của nền tảng và lựa chọn dự án
Hợp tác bất động sản
Bao gồm việc hợp vốn với các nhà đầu tư khác để mua bất động sản. Một bên thường quản lý khoản đầu tư, trong khi những bên khác đóng góp tài chính.
Hợp tác có thể được cấu trúc như quan hệ đối tác hạn chế, có thể có một số lợi ích về thuế. Nhóm đầu tư bất động sản (REIG) là hình thức hợp tác phổ biến cho các bất động sản cho thuê.
Ưu điểm : Tiếp cận các dự án lớn hơn, tiềm năng mang lại lợi nhuận cao hơn
Nhược điểm : Thời hạn đầu tư dài hơn, thanh khoản hạn chế
Sử dụng người quản lý bất động sản
Một số nhà đầu tư mua bất động sản cho thuê trực tiếp trong khi thuê người quản lý bất động sản để xử lý giám sát và hoạt động hàng ngày. Chủ sở hữu được hưởng thu nhập cho thuê không cần động tay vào mà không cần can thiệp nhiều ngoài việc ra quyết định ở cấp cao hơn.
Tuy nhiên, nhà đầu tư phải chịu nhiều rủi ro và trách nhiệm hơn các cấu trúc thụ động khác. Bất động sản chìa khóa trao tay được bán cho nhà đầu tư như một giải pháp được quản lý hoàn toàn, thường là với những người thuê đã có mặt và việc quản lý được xử lý bởi bên thứ ba.
Ưu điểm : Sở hữu trực tiếp nhưng không có sự giám sát trực tiếp
Nhược điểm : Ít đa dạng hóa danh mục đầu tư hơn REIT, huy động vốn cộng đồng hoặc liên doanh trừ khi nhà đầu tư sở hữu nhiều bất động sản cho thuê. Chi phí quản lý có thể cao.
Lợi ích của đầu tư bất động sản thụ động
Đầu tư bất động sản thụ động mang lại nhiều lợi thế hấp dẫn đối với các nhà đầu tư muốn tạo dựng sự giàu có với ít sự tham gia trực tiếp hơn. Sau đây là những lợi ích chính:
Tạo thu nhập thụ động : Một điểm hấp dẫn chính của đầu tư bất động sản thụ động là tiềm năng tạo ra một luồng thu nhập thụ động ổn định. Thu nhập này thường đến từ thu nhập cho thuê hoặc cổ tức từ REIT và các phương tiện đầu tư khác. Lợi ích chính là khả năng kiếm được thu nhập thường xuyên trong khi không chủ động quản lý bất động sản.
Đa dạng hóa : Bất động sản là một loại tài sản riêng biệt thường có hành vi khác với cổ phiếu và trái phiếu, mang đến cho các nhà đầu tư cơ hội tuyệt vời để đa dạng hóa danh mục đầu tư của họ. Điều này có thể giảm rủi ro chung, vì thị trường bất động sản có thể không tương quan trực tiếp với các thị trường tài chính khác.
Lợi ích về thuế tiềm năng : Đầu tư bất động sản thụ động có thể mang lại nhiều lợi ích về thuế. Bao gồm khấu trừ khấu hao, lãi suất thế chấp và các chi phí liên quan đến bất động sản khác.
Tích lũy tài sản dài hạn : Bất động sản thường tăng giá theo thời gian, mang lại cho các nhà đầu tư lợi nhuận vốn dài hạn . Mặc dù biến động thị trường ngắn hạn có thể và đã xảy ra, nhưng bất động sản thường có xu hướng tăng giá trị, khiến nó tương đối hợp lý cho sự tăng trưởng tài sản dài hạn khi kết hợp giữa tăng giá vốn và thu nhập thường xuyên.
Phòng ngừa lạm phát : Đầu tư bất động sản thường được coi là biện pháp phòng ngừa lạm phát. Khi lạm phát tăng, giá trị tài sản và tiền thuê cũng tăng, có thể bảo vệ sức mua của nhà đầu tư.
Các lựa chọn cho chi phí vốn thấp hơn : Với các lựa chọn như REIT, nền tảng huy động vốn cộng đồng và liên doanh, các nhà đầu tư có thể tham gia vào thị trường bất động sản với số vốn ít hơn so với yêu cầu sở hữu bất động sản trực tiếp. Khả năng tiếp cận này mở ra cơ hội đầu tư bất động sản cho nhiều cá nhân hơn.
Quản lý chuyên nghiệp : Đầu tư bất động sản thụ động thường được điều hành bởi các chuyên gia giàu kinh nghiệm, giúp giảm bớt gánh nặng cho các nhà đầu tư cá nhân trong việc giám sát bất động sản và giải quyết những vấn đề phức tạp trong quản lý bất động sản, các vấn đề pháp lý và phân tích thị trường.
Rủi ro và thách thức của đầu tư bất động sản thụ động
Mặc dù đầu tư bất động sản thụ động có thể mang lại nhiều lợi ích, nhưng nó cũng có những rủi ro và thách thức. Hiểu được những điều này và có chiến lược để giảm thiểu chúng là điều rất quan trọng đối với các nhà đầu tư.
Sau đây là một số rủi ro và thách thức chính, cùng với các chiến lược cơ bản để giải quyết chúng:
Biến động thị trường : Thị trường bất động sản có thể biến động, chịu ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế, lãi suất và động lực thị trường khu vực.
Chiến lược giảm thiểu : Đa dạng hóa các khoản đầu tư vào các loại bất động sản và vị trí địa lý khác nhau. Luôn cập nhật về xu hướng thị trường và các chỉ số kinh tế để dự đoán những thay đổi trên thị trường.
Các vấn đề quản lý tài sản : Ngay cả trong các khoản đầu tư thụ động, các vấn đề liên quan đến quản lý tài sản vẫn có thể phát sinh, ảnh hưởng đến lợi nhuận của khoản đầu tư. Quản lý tài sản có chi phí, cả chi phí liên tục và chi phí phát sinh.
Chiến lược giảm thiểu: Chọn các khoản đầu tư được quản lý bởi các công ty có uy tín và kinh nghiệm. Xem xét hồ sơ theo dõi và chiến lược quản lý của họ. Trong trường hợp sở hữu trực tiếp, hãy thuê một công ty quản lý tài sản có tay nghề. Hãy chú ý đến chi phí, nhưng đừng cắt giảm chất lượng.
Mối quan ngại về thanh khoản : Bất động sản không có tính thanh khoản cao như cổ phiếu hoặc trái phiếu, điều này có thể trở nên khó khăn khi cần vốn nhanh chóng.
Chiến lược giảm thiểu: Duy trì danh mục đầu tư đa dạng với một số tài sản thanh khoản. Xem xét các lựa chọn đầu tư bất động sản có tính thanh khoản cao hơn, như REIT, được giao dịch như cổ phiếu.
Rủi ro lãi suất : Lãi suất tăng có thể làm giảm giá trị đầu tư bất động sản và làm tăng chi phí vay, chẳng hạn như thế chấp.
Chiến lược giảm thiểu: Xem xét tác động của những thay đổi lãi suất tiềm ẩn đối với khoản đầu tư của bạn. Tìm kiếm các lựa chọn tài trợ lãi suất cố định khi tận dụng các khoản đầu tư.
Thiếu khả năng kiểm soát : Là một nhà đầu tư thụ động, bạn không có nhiều khả năng kiểm soát các quyết định đầu tư và hoạt động hàng ngày.
Chiến lược giảm thiểu: Kiểm tra kỹ lưỡng các triển vọng đầu tư và nhà quản lý. Chọn các khoản đầu tư phù hợp với mục tiêu và khả năng chịu rủi ro của bạn .
Ý nghĩa về thuế : Đầu tư bất động sản có thể phải cân nhắc những vấn đề thuế phức tạp có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận.
Chiến lược giảm thiểu: Tham khảo ý kiến chuyên gia thuế để hiểu rõ tác động về thuế của khoản đầu tư của bạn và lập chiến lược để đạt hiệu quả thuế tốt hơn.
Rủi ro về nhu cầu vốn : Một số khoản đầu tư bất động sản tư nhân có thể yêu cầu phải bổ sung thêm vốn hoặc nhu cầu vốn.
Chiến lược giảm thiểu: Hiểu rõ các điều khoản đầu tư và dành riêng một khoản dự trữ cho các nhu cầu vốn tiềm ẩn.
Thay đổi về quy định: Những thay đổi trong luật và quy định về bất động sản có thể thay đổi lợi nhuận đầu tư.
Chiến lược giảm thiểu: Luôn cập nhật thông tin về những thay đổi về quy định và cân nhắc tác động tiềm ẩn của chúng đối với khoản đầu tư.
Người thuê nhà : Trong đầu tư bất động sản, vấn đề về người thuê nhà có thể ảnh hưởng đến sự ổn định thu nhập.
Chiến lược giảm thiểu: Vì bạn sẽ không trực tiếp sàng lọc hoặc thẩm tra người thuê nhà, hãy tập trung vào các bất động sản hoặc khoản đầu tư có lượng người thuê lớn hoặc ở những khu vực có nhu cầu thuê cao.
Theo Investopedia
Theo dõi tiếp các bài viết của chúng tôi tại www.finverse.vn
Comments